Бельгия признана самой финансово агрессивной страной для инвесторов с налогами на покупку до 12,5% и ставками на аренду до 47%, тогда как Кипр и Мальта сохраняют статус лучших налоговых гаваней Европы с нулевыми ставками на ежегодное владение жильём.
Что произошло
Покупка зарубежной недвижимости – это не только приятные хлопоты по выбору вида из окна, но и неизбежное знакомство с фискальной системой новой страны. Как пишет Euronews со ссылкой на данные аналитического портала Global Property Guide, европейские налоги сопровождают собственника на всех этапах: при покупке, владении, сдаче в аренду и последующей продаже.
При этом единых правил игры на Старом континенте нет: налоговая нагрузка колеблется от символических долей процента до драконовских 55%. Тем не менее эксперты выделили как главных европейских «налоговых палачей», так и настоящие офшорные оазисы для инвесторов.
Налог на передачу прав: сколько стоит войти в сделку
Первые расходы покупатель несёт ещё у нотариуса. И здесь разница между странами выглядит колоссальной:
- Бельгия – абсолютный лидер по дороговизне. Налог на покупку недвижимости здесь достигает 12,5% от стоимости объекта. При покупке скромной квартиры в Брюсселе за €500 000 придётся сразу отдать государству €62 500 (правда, для первого жилья есть льгота – первые €200 000 налогом не облагаются).
- Другие дорогие страны: Великобритания (до 12%), Нидерланды (10,4%) и Люксембург (10%).
- Умеренная зона: Болгария взимает около 3%, а Литва – скромные 0,4% (всего €2 000 налога при покупке объекта за €500 000).
- Налоговый рай для покупателя: Эстония и Чехия вообще не облагают покупку жилой недвижимости налогом на переход права собственности.
Сдача в аренду
Если вы приобретаете недвижимость для пассивного заработка, налог на доход от аренды может существенно скорректировать окупаемость проекта. Разброс ставок здесь наиболее драматичен:
- Малый доход (€1 500 в месяц): Самые жёсткие налоги на небольшую аренду действуют в Дании (42,11%), Нидерландах (36%) и Финляндии (30%). В Болгарии ставка плоская – всего 10%. На Кипре при таком доходе налог равен 0%, а в Люксембурге – символическим 2,94%.
- Крупный доход (€12 000 в месяц): При высоких ставках аренды лидирует Бельгия – налог составит 47,27%. За ней идут Дания (43,22%), Германия и Греция (по 41%).
- Фиксированные ставки: Португалия удерживает плоские 28%, а Италия – 21%, независимо от суммы дохода.
- Прогрессивная шкала: В Австрии доход от аренды суммируется с личным доходом и облагается по ставке от 0% до колоссальных 55% (для доходов свыше €1 млн).
Ежегодное владение
Даже если в вашей зарубежной квартире никто не живёт, платить государству всё равно придется. Ежегодный налог рассчитывается везде по-разному:
- Франция и Испания: Налог обычно составляет от €700 до €1 800 в год. Хотя номинальная ставка в некоторых испанских муниципалитетах достигает 4,8%, она начисляется на кадастровую стоимость, которая в разы ниже рыночной.
- Великобритания: Здесь действует сложная система муниципальных категорий (Council Tax). За жильё стоимостью около €300 000 придется платить в среднем от €2 000 до €3 000 в год.
- Болгария: Удерживает очень комфортные 0,45%.
- Нулевой налог: На Кипре и Мальте ежегодный налог на владение недвижимостью полностью отсутствует.
Налог на прирост капитала
При продаже подорожавшего актива инвестору предстоит зафиксировать прибыль и поделиться ей с бюджетом.
- Дания облагает чистую прибыль от продажи по ставке до 52,07% (при продаже виллы с прибылью в €250 000 придётся отдать государству около €130 000).
- Германия освобождает инвестора от этого налога, но только если он владел недвижимостью более 10 лет. Если продать раньше – доход приплюсуют к вашему подоходному налогу.
- Мальта не рассчитывает чистую прибыль, а просто берёт плоский сбор в размере 12% от цены продажи (ставка снижается до 5%, если вы владели объектом менее пяти лет и не являетесь профессиональным риелтором).
Подведение итогов
Самая дорогая страна для инвестора – Бельгия. Она возглавляет антирейтинги по уровню налогов при покупке, ежегодном владении и сдаче жилья в аренду. Несколько мягче здесь выглядит только налог на перепродажу (от 16,5% до 33%).
Самые дружелюбные страны – Кипр и Мальта. На Кипре арендный доход до определённого порога не облагается налогом, а на Мальте нет налога на чистый прирост капитала. При этом в обеих странах полностью отсутствует ежегодный налог на недвижимость, что делает их идеальными точками для сохранения капитала в долгосрочной перспективе.
Источник: Investor
