На этих рынках недвижимости Болгарии зафиксирован уникальный структурный перекос: из-за жёсткого дефицита готовых к заселению квартир цены на «вторичку» показали взрывной рост, в то время как новостройки ушли в минус.
Что произошло
Рынок жилья Болгарии вошёл в фазу долгожданной стабилизации и нормализации. Согласно официальным данным Национального статистического института (НСИ), по итогам четвёртого квартала прошлого года индекс цен на недвижимость в стране показал внушительный годовой рост на 12,6%. Однако ключевой маркер отчёта в другом: в поквартальном выражении (четвёртый квартал к третьему) рост фактически остановился, составив символические 0,3%.
Вторичное жильё бьёт новостройки
Главным локомотивом болгарского рынка неожиданно стала «вторичка». Из-за жёсткого дефицита готового к заселению жилья, покупатели массово переориентировались на существующие объекты, что спровоцировало аномальный разрыв в темпах роста цен. По всей стране старый жилой фонд подорожал на 15% за год, в то время как новостройки прибавили куда более скромные 9%.
Особенно ярко этот дисбаланс проявился на крупнейших городских рынках. В Пловдиве и Варне цены на строящиеся дома и вовсе ушли в символический минус, тогда как готовые квартиры показали взрывной рост.
Индекс цен на жилье на основных городских рынках (IV квартал к прошлому году):
| Город | Общий индекс цен | Новостройки | Вторичный фонд |
| София | 12,7% | 11,3% | 14,0% |
| Варна | 15,1% | -1,0% | 23,4% |
| Стара Загора | 19,8% | 10,5% | 23,3% |
| Бургас | 13,1% | 7,3% | 17,6% |
| Пловдив | 8,6% | -0,8% | 16,8% |
| Русе | 4,4% | нет данных | 5,2% |
| ПО ВСЕЙ СТРАНЕ | 12,6% | 9,0% | 15,0% |
София
Свежая статистика за первые месяцы 2026 года подтверждает переход к умеренной фазе развития. По данным агентства Bulgarian Properties, в феврале ежемесячный прирост стоимости квадратного метра по стране опустился ниже 2%.
В столице зафиксирована лёгкая ценовая коррекция. В первом квартале средняя цена сделки в Софии составила €2 680 за кв. м, что чуть ниже абсолютного пика конца прошлого года (€2 790). Тем не менее столичный рынок по-прежнему находится на высоте: текущие показатели на 29% превышают уровень начала прошлого года, когда «квадрат» в Софии можно было купить за €2 080.
В других крупных центрах средние февральские ценники зафиксировались на следующих отметках: в Варне — €1 900 за кв. м (+17% за год), в Бургасе — €1 700 (+19%), в Пловдиве — €1 520 (+13%).
Прогноз на оставшуюся часть года
Эксперты ведущих консалтинговых компаний Болгарии (Foros, Imoteka, Bulgarian Properties) единогласно исключают вероятность обвала или жёсткой коррекции цен. Прочные фундаментальные факторы — рост зарплат населения, отрицательная доходность по банковским депозитам и традиционное восприятие недвижимости как главного сейфа для сбережений — продолжат удерживать рынок на плаву.
Более того, после вступления в еврозону для болгарских банков снизились минимальные резервные требования, что позволит им сохранить исключительно лояльные и доступные ставки по ипотеке.
Аналитики прогнозируют, что до конца года рынок окончательно стабилизируется. Годовой рост цен в Болгарии вернется к здоровым экономическим показателям и зафиксируется в диапазоне от 5% до 10%. Снижение активности покупателей, которое наблюдается прямо сейчас, обусловлено не кризисом, а логичным спадом ажиотажа, который сопровождал страну накануне перехода на евро.
Источник: Global Property Guide
