В своём последнем специальном докладе Международный валютный фонд констатировал, что местный рынок недвижимости задыхается от запредельных цен на покупку и аренду, которые полностью оторвались от зарплат граждан.
Что произошло
Международный валютный фонд (МВФ) опубликовал специальный доклад, посвящённый глубокому системному дисбалансу на рынке недвижимости Греции. По мнению международных аналитиков, в стране сложилась парадоксальная ситуация, когда жилищный сектор буквально задыхается от непропорционально высоких цен на покупку и аренду квадратных метров на фоне огромного количества пустующих объектов.
Ключевая проблема заключается в колоссальном разрыве между реальными доходами местного населения и стоимостью жилья, которая улетела вверх, став недоступной для большинства рядовых граждан. Анализируя этот греческий парадокс, эксперты фонда выделили четыре фундаментальные причины, которые привели к текущему кризису доступности.
Концентрация спроса и фактор иностранных денег
Первым деструктивным фактором эксперты называют критическую диспропорцию в распределении покупательского спроса. Основная масса транзакций с 2017 года жёстко сконцентрирована в крупнейших мегаполисах, преимущественно в Афинах, причём покупатели ищут преимущественно небольшие квартиры.
Внутренний спрос со стороны самих греков остаётся крайне умеренным и ограничивается исключительно узкой прослойкой домохозяйств с высоким уровнем дохода. В то же время главными драйверами, которые агрессивно разогнали цены на недвижимость, стали внешние игроки, среди которых лидируют состоятельные иностранные инвесторы и представители обеспеченной греческой диаспоры, скупающие ликвидные городские объекты.
Миллионы запертых метров и ветхий фонд
Второй причиной рыночного тупика МВФ считает крайне низкую степень эффективного использования уже имеющегося в стране жилого фонда. В Греции наблюдается обилие пустых домов, однако большая их часть является старой, обладает крайне низким классом энергоэффективности и физически непригодна для немедленного заселения или сдачи в наём.
Огромный массив недвижимости годами остаётся запертым и выключенным из оборота из-за неподъёмных для собственников финансовых затрат на урегулирование старых споров по городскому планированию, а также из-за сложных юридических андеграундов.
Давление со стороны платформ краткосрочной аренды
Третий мощный удар по внутреннему рынку нанесла тотальная коммерциализация жилья через сервисы краткосрочной аренды вроде Airbnb. МВФ официально подтвердил, что взрывной рост этого сектора в последние годы стал ключевым триггером выдавливания местных жителей из центральных кварталов.
Самый агрессивный рост цен на покупку и аренду недвижимости фиксируется именно в тех районах, где сконцентрировано максимальное количество туристических апартаментов, и где исторически отмечался самый низкий процент коренных жителей, владеющих собственными квадратными метрами.
Кадровый голод на стройках и дефицит предложения
Четвёртым дестабилизирующим фактором МВФ назвал ограниченные объёмы ввода в эксплуатацию нового жилья. Несмотря на то, что после завершения затяжного долгового кризиса строительная активность в Греции начала постепенно восстанавливаться, девелоперы упёрлись в тупик из-за острейшей нехватки рабочей силы на строительных площадках.
Ситуация усугубляется критически низким уровнем участия местной молодёжи в строительном секторе, что блокирует дальнейшее расширение объёмов производства, консервирует высокие издержки застройщиков и позволяет удерживать запредельные цены на первичку.
Рецепты спасения от международных аналитиков
Для преодоления кризиса Международный валютный фонд предлагает греческому правительству радикально перестроить жилищную политику. Власти должны вернуть запертые объекты на рынок с помощью адресных субсидий на ремонт ради повышения энергоэффективности, внедрения налогов на пустующие квартиры и одновременного предоставления налоговых льгот тем, кто переводит недвижимость в сектор долгосрочной аренды.
Также МВФ рекомендует ограничить аппетиты платформ краткосрочной аренды через новые нормативные барьеры, упростить разрешение юридических споров о совместной собственности, сдерживать строительные издержки и направить государственные усилия на масштабное развитие сектора доступного социального жилья для молодёжи.
460 000 €
Дом в Кавале, Греция
180 м² 4 2 2
Продается 3-этажный коттедж площадью 180 кв.м в Кавале. Цокольный этаж состоит из гостиной с кухней, одной душевой комнаты. Второй этаж состоит из гостиной с кухней, одного санузла. Третий этаж состоит из 2 спальных комнат, одной ванной комнаты. Из окон открывается вид на море, на горы, на город, на лес. У объекта есть солнечные батареи…
