Несмотря на распространённое мнение о том, что покупка жилья под сдачу в аренду в Белграде или Нови-Саде – самый прибыльный выбор, аналитика рынка за последние годы показывает обратное. Инвестиции в недвижимость Крагуеваца и Ниша сегодня окупаются ощутимо быстрее.
Главное
Пока цены на покупку жилья растут во всех четырёх крупнейших городах Сербии, арендные ставки показывают совершенно разную динамику. В Белграде и Нови-Саде аренда постепенно снижается или стагнирует, а в Крагуеваце и Нише ставки продолжают умеренно расти.
Аналитика арендных ставок в Крагуеваце и Нише
Поскольку официальный реестр договоров аренды в Сербии не ведёт полный учёт из-за высокого доли серого сектора, наиболее объективную картину дают базы данных порталов недвижимости (в частности, аналитика Biznis.rs на основе данных 4zida.rs).
По официальным данным Республиканского геодезического института (РГЗ), средняя стоимость квадратного метра в Крагуеваце составила €1 446 (+9% за год), а в Нише – €1 604 (+6,2%). При этом в Крагуеваце с 2019 года жильё в новостройках подорожало на 42%, а вторичный фонд – на 78%.
На фоне роста цен на покупку, арендная плата в этих регионах также демонстрирует уверенный плюс, сохраняя инвестиционную привлекательность.
Ставки аренды в Крагуеваце
| Тип недвижимости | 2020 г. | 2023 г. | 2025 г. |
| Студия | 130 € | 180 € | 230 € |
| 1-комнатная квартира | 115 € | 200 € | 250 € |
| 2-комнатная квартира | 160 € | 250 € | 330 € |
| 3-комнатная квартира | 200 € | 330 € | 400 € |
| 4-комнатная квартира | 400 € | 800 € | 550 € |
Примечание: В сегменте крупных квартир (4 комнаты и более) зафиксировано снижение стоимости аренды, однако из-за малого количества предложений на рынке эти данные не являются определяющим трендом.
Ставки аренды в Нише
| Тип недвижимости | 2020 г. | 2023 г. | 2025 г. |
| Студия | 150 € | 200 € | 250 € |
| 1-комнатная квартира | 180 € | 250 € | 280 € |
| 2-комнатная квартира | 220 € | 300 € | 350 € |
| 3-комнатная квартира | 300 € | 400 € | 400 € |
| 4-комнатная квартира | 400 € | 480 € | 500 € |
Сравнение сроков окупаемости (ROI)
Главный показатель доходности для инвестора – количество лет, за которое квартира полностью окупает свою стоимость за счёт аренды. Расчёт на примере студии площадью 30 кв. м показывает существенный разрыв между столицей и регионами:
- Белград: За последние пять лет срок окупаемости студии существенно ухудшился – с 14 до 21 года (из-за резкого скачка цен за квадратный метр и проседания ставок аренды).
- Крагуевац: В 2020 году окупаемость составляла 14 лет (при стоимости студии €22 350 и аренде €130). К текущему моменту, при средней цене студии в €45 000 и аренде в €230, срок окупаемости изменился незначительно – до 16 лет.
- Ниш: В 2020 году покупка студии за €23 730 при аренде в €150 окупалась за 13 лет. Сейчас студия аналогичной площади обходится примерно в €48 000, что при ставке €250 в месяц даёт срок окупаемости в 16 лет.
Вывод: На сегодняшний день Крагуевац и Ниш обеспечивают инвесторам наилучший баланс между стоимостью входа на рынок и уровнем арендного дохода, обгоняя столицу по показателям доходности.
Источник: Biznis.rs
