На фоне падения спроса на готовые квартиры, локомотивом рынка выступили строящиеся объекты новостроек, занявшие 79% всех продаж, и премиальные виллы, подорожавшие на 8,3% за год, что подтверждает устойчивость Дубая как глобального центра притяжения долгосрочных инвестиций со стороны сверхбогатых покупателей.
Что произошло
На рынке жилой недвижимости Дубая официально зафиксирована фаза здорового охлаждения и стабилизации, которая пришла на смену периоду стремительного перегрева.
Согласно последним отчётам, авторитетный индекс цен ValuStrat (VPI) в апреле 2026 года зафиксировался на отметке 224,9. Это отражает умеренное месячное снижение на 1,9%, которое последовало за более резкой мартовской коррекцией на 5,9%. Несмотря на эти краткосрочные колебания, в годовом исчислении динамика стоимости капитала осталась положительной и составила 5,3%, что подтверждает устойчивость дубайского бетона к внешним экономическим вызовам.
Виллы уходят в отрыв от квартир
Текущее замедление рынка полностью совпадает с выводами масштабного исследования брокерской компании eXp Realty Dubai. Аналитики зафиксировали, что пока общий квартальный темп роста жилого фонда эмирата составил скромные 2,2%, элитный сегмент показал лучшую динамику с ростом на 2,7% благодаря стабильному притоку состоятельных иностранных покупателей.
При этом на рынке сформировался колоссальный разрыв между классами активов. Главным драйвером капитализации остаются отдельно стоящие дома и виллы в престижных локациях, чья стоимость взлетела на 8,3% в годовом исчислении.
В то же время сегмент квартир показал лишь символический годовой прирост на 0,5% на фоне месячного падения на 2,2%. В ценовом разрезе индекс стоимости вилл сейчас достиг отметки 301,5, тогда как для квартир он составляет всего 171,6.
Цены на виллы сейчас на 196% превышают показатели пандемийного периода и на 80% выше пика 2014 года, в то время как квартиры всё ещё торгуются на 6% ниже своих предыдущих исторических максимумов.
Тотальное доминирование строящегося жилья
Изменение покупательских предпочтений наглядно иллюстрирует и статистика закрытых транзакций, где зафиксирован массовый переток капитала в сектор строящегося жилья (off-plan). На долю объектов на стадии котлована пришлось почти 79% от всех продаж в эмирате, что эквивалентно 10 272 зарегистрированным сделкам.
Напротив, сектор полностью готового вторичного жилья пережил глубокий спад: объём продаж здесь рухнул на 43,8% в годовом исчислении, составив всего 2661 операцию.
В ультрапремиальном сегменте спрос остался стабильным и неподвластным кризисам. За отчётный период брокеры закрыли 16 мега-сделок на сумму свыше 30 миллионов дирхамов каждая, включая четыре эксклюзивные продажи дороже 50 миллионов дирхамов, которые были традиционно сосредоточены на островах Палм-Джумейра, в премиальном Дубай-Хиллз-Эстейт и в финансовом центре DIFC.
Географические парадоксы и зрелость рынка
В географическом разрезе динамика цен внутри эмирата остаётся крайне неравномерной. Настоящими рекордсменами по росту стоимости среди вилл стали комьюнити Джумейра-Айлендс, Медоуз и Эмирейтс-Хиллз, где годовой прирост цен составил 24,5%, 14,9% и 14,6% соответственно.
В сегменте апартаментов двузначный рост на 12,4% зафиксировали бюджетные спальные районы, такие как Дубайский Силиконовый Оазис и Ремрам. Этот подъём резко контрастирует с падением цен в культовых центральных локациях: например, в небоскрёбе Бурдж-Халифа стоимость квадратного метра просела на 10,4% в годовом исчислении.
Комментируя текущие тренды, управляющий директор eXp Realty Dubai Дуния Фади подчеркнула, что Дубай вошёл в фазу высокой зрелости и всё чаще рассматривается ультрабогатыми людьми как одно из самых безопасных и привлекательных мест для постоянного проживания в мире, а временные краткосрочные коррекции лишь очищают рынок от спекулянтов.
421 184 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
78 м² 2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Апартаменты в жилом комплексе Ellington Upper House East! Полностью оборудованная кухня! Панорамный вид на острова Джумейра и Marina Skyline! Высокий этаж! Идеально подходит для проживания и инвестиций! Дата сдачи: 1 квартал 2026 г. Удобства: лобби-ресепшн и холл, игровая комната, торговый центр и кафе, зарядные станции, детская игровая…
