Рынок недвижимости Франции столкнулся с беспрецедентным структурным кризисом. Из-за жёсткого лимита долговой нагрузки в 35% и роста ипотечных ставок до 3,25% покупательская способность французов упала, спровоцировав рост отмен уже согласованных сделок.
Что произошло
Рынок недвижимости Франции переживает историческое потрясение. Крупнейшее французское агентство недвижимости Foncia бьёт тревогу: за первые два квартала 2026 года количество отмен уже согласованных сделок купли-продажи подскочило на 11%, а общее число транзакций на вторичном рынке просело на 7%. По словам генерального директора Foncia Захира Кину, за всю 54-летнюю историю компании брокеры ещё никогда не сталкивались с подобным.
«Можно сказать, что сегодня каждая десятая сделка во Франции срывается», – констатирует Кину. Жилищный вопрос превратился в жёсткий барьер для социальной мобильности, заставляя молодые семьи откладывать планы на будущее, а сотни тысяч студентов – соглашаться на коммунальное жильё на окраинах.
Ипотечный тупик
Главным триггером срыва продаж стала крайняя осторожность банков и ужесточение условий кредитования. Во Франции действует непреклонное правило: ежемесячные выплаты по ипотеке не могут превышать 35% от дохода заёмщика.
На фоне роста ставок это правило отсекло от рынка огромную долю потенциальных покупателей. Контраст по сравнению с недавним прошлым выглядит драматично:
- В 2021 году при средней ставке около 1,05% ежемесячный платёж в €1 000 позволял рассчитывать на кредит в размере €216 400.
- В 2026 году при ставках, зафиксировавшихся на уровне 3,25%, тот же платёж в €1 000 даёт возможность занять у банка лишь около €176 300.
«Люди ходят на просмотры, у них есть чёткие планы, но финальное решение не принимается», – комментирует ситуацию президент транзакционного крыла Foncia Жордан Фрарье. Он подчёркивает, что это кризис не спроса или предложения, а уверенности, которая вернется только после стабилизации политической и экономической ситуации. Фрарье рекомендует тем, у кого уже одобрено финансирование, закрывать сделки прямо сейчас, поскольку к концу осени банки могут ещё сильнее закрутить гайки.
Дефицит на рынке аренды
Покупатели, оставшиеся без ипотеки, вынужденно хлынули на рынок долгосрочной аренды, спровоцировав там настоящий коллапс. С начала 2026 года Foncia получила 225 000 одобренных заявок от потенциальных арендаторов – это на 30% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
При этом реальное предложение агентства по всей стране составляет ничтожные 8 400 объектов, а в Париже – всего 70 свободных квартир. В Париже, Лионе и Бордо уровень доступного арендного фонда Foncia упал до критических 1,5%. Свободных площадей в мегаполисах становится всё меньше:
- Ницца: -22,4% объектов в наличии;
- Марсель: -11,8%;
- Тулуза: -6,7%.
Ситуацию усугубляет то, что текущие арендаторы не спешат съезжать (число уведомлений об освобождении жилья упало на 7%). Кроме того, жёсткие экологические законы (DPE) временно вывели из оборота тысячи энергоэффективно неблагополучных домов. Многие арендодатели – это пожилые пенсионеры, у которых просто нет свободных €20 000–30 000 на срочную термомодернизацию стен, и они предпочитают просто закрыть квартиры.
Дополнительным ударом стала отмена популярной налоговой программы стимулирования инвесторов Pinel. Заменившая её схема Jeanbrun пока не работает: ни один из 9 000 новых арендодателей, пришедших в Foncia в первом полугодии 2026 года, ею не воспользовался.
Инвестиционный просвет: На фоне депрессии мегаполисов, средние французские города – такие как Лимож, Гренобль и Пуатье – наоборот, демонстрируют прирост предложения съёмного жилья. Более низкая стоимость квадратного метра позволяет частным инвесторам заходить туда с моделью buy-to-rent («купи, чтобы сдать»), обеспечивая стабильный локальный рынок.
Что говорят другие игроки
Мрачные оценки Foncia разделяют далеко не все, хотя общие признаки охлаждения фиксируют все аналитики:
Fnaim (Национальная федерация недвижимости): Подтверждает падение объёмов продаж за последние месяцы (минус 17 000 сделок). По их прогнозам, к концу 2026 года в стране будет зафиксировано около 900 000 продаж, что на 5% ниже показателей 2025 года. Глава федерации Лоик Кантен связывает осторожность покупателей с ростом стоимости жизни, цен на топливо и инфляцией, подстёгиваемыми конфликтом на Ближнем Востоке. При этом цены на жильё пока стоят на месте: в июне 2026 года средний квадратный метр во Франции обошёлся в €2 994 (-0,1% за год).
Century 21 France: Обращает внимание на затягивание сроков. Теперь на оформление и закрытие стандартной сделки купли-продажи уходит в среднем 105 дней – на шесть дней дольше, чем в прошлом году.
Нотариусы Франции: В своём последнем отчёте, опираясь на официальные данные Банка Франции, выражают сдержанный оптимизм. Они признают хрупкость текущего баланса, но считают, что рынок медленно нащупывает дно и адаптируется к ставкам выше 3%.
Источник: The Connexion
