Правительство Испании в июле 2026 года представит Королевский декрет-закон, который радикально изменит правила игры на рынке недвижимости. Главным ударом для иностранных инвесторов станет отмена налоговых льгот и введение стандартной ставки НДС в размере 21% на любую краткосрочную туристическую аренду.
Что произошло
Правительство Испании разработало масштабный пакет жилищных реформ, оформленный в виде Королевского декрета-закона. Новая программа, которую кабинет министров планирует официально представить до конца июля 2026 года, призвана смягчить острый кризис доступности жилья в стране.
Документ объединяет предложения различных политических сил и состоит из двух глобальных блоков: жёсткого фискального давления на сектор краткосрочной аренды и масштабного стимулирования долгосрочного найма жилья.
Налоговый удар по туристическому сектору
Для иностранных и местных владельцев курортной недвижимости ключевым изменением станет радикальный пересмотр правил начисления НДС. Действующая в Испании система полностью изменится, ликвидировав существовавшие ранее льготы для арендодателей.
В настоящее время большинство квартир, сдающихся на короткий срок без предоставления отельных услуг (вроде ежедневной уборки или стойки регистрации), полностью освобождены от уплаты НДС. Если же собственник предлагает гостям полноценный сервис, применяется сниженная ставка налога в размере 10%.
Новый закон вводит единую стандартную ставку НДС в размере 21% для абсолютно всех туристических апартаментов и квартир, сдающихся в аренду на время отпуска. Таким образом, владельцы частного жилья для отдыха будут платить больше НДС, чем классические отели, для которых сохраняется льготная ставка.
Эксперты отмечают, что эта мера лоббирует интересы гостиничного сектора и неизбежно приведёт к удорожанию отдыха для туристов и снижению чистой прибыли собственников недвижимости. Важно подчеркнуть, что данное нововведение направлено исключительно на туристический сектор и никак не затронет традиционную долгосрочную аренду.
Защита долгосрочных арендаторов
Первая часть правительственного пакета мер призвана стабилизировать внутренний рынок недвижимости, снизить средние ставки аренды и гарантировать безопасность арендаторам.
Реформа вводит обязательное продление действующих долгосрочных договоров найма на более длительные сроки, а также жёсткое требование заключать все соглашения исключительно в письменной форме для борьбы с серым рынком. При этом власти решили использовать не только метод кнута, но и пряника: для добросовестных арендодателей, которые согласятся добровольно снизить арендную плату для местных жителей, предусмотрены существенные налоговые льготы по подоходному налогу (IRPF).
Вывод новых метров на рынок
Второй блок реформ нацелен на экстренное увеличение объёмов доступного жилья в Испании. Дополнительные миллиарды евро, которые казна рассчитывает получить за счёт повышения НДС на туристические квартиры до 21%, будут целевым образом направлены на финансирование социальных жилищных программ.
Кроме того, декрет предусматривает кардинальное сокращение бюрократических процедур в строительном секторе. Правительство внедряет меры по повышению административной гибкости, которые позволят застройщикам в разы быстрее согласовывать жилищные проекты и оперативно выводить новые бюджетные квадратные метры на перегретый испанский рынок.
В последние годы Испания ужесточает контроль над сектором краткосрочной аренды с целью снизить влияние на рост цен на жильё и нехватку предложения. Так, менее 60% собственников квартир в многоквартирном доме должны заранее одобрить сдачу любой квартиры в аренду туристам через такие платформы, как Airbnb.
Источник: Idealista
